상속등기 셀프 진행: 6단계 절차 및 필수 서류

2025년 7월 아버지가 별세하자, 아파트(실거래가 약 2억 8천만 원, 공시가격 약 1억 4천만 원) 소유권을 어머니가 상속받아야 했습니다. 법무사 비용이 200만 원대인 것을 보고, 직접 진행하기로 결정했습니다.

상속재산분할협의서 작성에 상속인들과 합의하는 시간이 걸려 2025년 10월에 등기를 완료했으며, 총 비용은 약 110만 원(취득세 70만 원 + 국민주택채권 약 38만 원 + 수수료 약 2만 원) 수준에 불과했습니다. 이 글은 실제 진행 경험을 바탕으로 단계별 절차, 필수 서류, 주의사항을 정리한 것입니다.

본 글은 2026년 1월을 기준으로 작성되었으며, 2025년 7월부터 11월까지 본인이 직접 진행한 상속등기 사례를 바탕으로 정리한 것입니다. 일반적인 정보 제공을 목적으로 하므로, 법률 전문 조언이 필요한 경우 반드시 변호사나 법무사와 상담하시기 바랍니다. 특히 상속 분쟁, 배우자 상속세 특칙, 지역별 세율 차등 등 복잡한 법적 상황에서는 전문가의 정확한 상담이 필수입니다.

1. 상속등기란 무엇인가?

1.1 상속등기의 정의 및 법적 근거

상속등기란 피상속인(사망자)이 보유하던 부동산의 소유권을 상속인에게 이전하기 위해 등기부에 기록하는 절차를 말합니다.

민법 제1013조는 “상속재산의 분할은 공동상속인의 협의로 할 수 있다”고 규정하고 있으며, 협의분할에 의한 상속등기는 상속인 전원의 협의로 재산을 자유롭게 배분하는 방식입니다.

상속등기는 단순히 법적 기록이 아닙니다. 부동산을 팔거나 담보로 제출하려면 반드시 상속등기를 완료해야 하며, 없으면 처분 자체가 불가능합니다.

다만 부동산을 보유만 하는 경우에도 상속세 신고 의무는 독립적으로 존재합니다. 상속세는 사망일이 속한 달의 마지막 날로부터 6개월 이내에 신고해야 하며, 이는 상속등기 여부와 관계없이 적용됩니다.

따라서 상속등기를 미루더라도 상속세 신고 기한은 반드시 지켜야 합니다.

한눈에 보기

• 상속등기: 사망자의 부동산 소유권을 상속인에게 이전하는 법적 절차
• 협의분할: 상속인 전원의 협의로 재산을 자유롭게 배분 가능
• 부동산 처분 시 필수 (상속등기 필수)
• 상속세 신고: 상속등기 여부와 관계없이 독립적으로 필수 (기한: 사망일이 속한 달의 마지막 날로부터 6개월 이내)
• 법무사 없이 셀프로 진행 가능 (평균 3~5주 소요)

1.2 협의분할 vs 법정상속의 차이

협의분할과 법정상속은 상속 방식의 근본적 차이가 있습니다. 법정상속은 법률로 정해진 지분 비율을 따릅니다.

가장 흔한 경우인 배우자와 자녀가 모두 있는 경우, 배우배우자 50%, 자녀 50%를 균등 분할합니다. 배우자와 부모만 있는 경우에는 배우자 ⅓, 부모 ⅔로 배분되는 등 상황에 따라 비율이 달라집니다.

반면 협의분할은 상속인 전원의 합의로 재산을 아파트는 장남에게, 현금은 둘째에게 주는 식으로 자유롭게 배분할 수 있습니다.

협의분할을 선택하는 경우는 현실에 맞게 배부하기 위해서입니다. 예를 들어 아파트는 거기 사는 자녀에게, 현금은 타지역 자녀에게 나누는 것이 형평성이 높습니다.

반면 법정상속은 법률로 정해진 지분 비율이 명확하므로, 상속인 전원이 법정 지분대로 배분받기를 원하거나 신속한 처리가 필요한 경우 선택합니다.

항목	협의분할	법정상속
배분 방식	상속인 전원 합의 (자유)	법률 규정 (배우자 50%, 자녀 50% 균등)
수정 가능성	재협이 가능 (단, 상속세 신고기한 경과 후 재협의 시 초과취득분에 증여세 부과 가능)	후에 협의분할로 변경 가능
세금	추가 세금 없음 (신고기한 내 재협의 시)	추가 세금 없음
절차 복잡도	낮음	낮음
권장 상황	가족 간 협의 가능, 부동산 처분 계획 있음	법정 지분대로 배분, 신속한 처리 필요 시

⚠️ 주의: 협의분할 후 재협의분할 경정등기는 가능합니다. 다만 상속세 신고기간(사망일이 속한 달의 마지막 나로부터 6개월) 경과 후 재협의분할할 경우, 법적상속분을 초과하여 취득한 부분에 대해 증여세가 부과될 수 있으므로 신중하게 진행해야 합니다.

법정상속분 주요 사례

상황별로 법정상속분은 다음과 같습니다.

• 배우자 + 자녀: 배우자 1.5, 자녀 각 1
• 배우자 + 부모: 배우자 1.5, 부모 각 1
• 배우자 + 형제자매: 배우자 1.5, 형제자매 각 1
• 자녀만: 자녀들 각 1 (균등분할)
• 부모만: 부모 각 1 (균등분할)
• 형제자매만: 형제자매 각 1 (균등분할)

2. 상속등기 셀프 진행: 6단계 절차

상속등기 셀프로 진행하기 위해 아래 6단계를 순서대로 따라가면, 대부분의 경우 문제없이 완료할 수 있습니다.

단 각 단계에서 서류 누락이나 기재 오류가 발생하면 반려되어 재작성해야 하므로, 철저한 준비가 가장 중요합니다.

실제로 제가 진행할 때 가장 시간이 오래 걸린 부분은 상속재산분할협의서 작성이었습니다. 상속인들과 재산 배분 내용을 합의하고, 각자 인감증명서를 발급받아 서명·날인하는 과정에서 약 4개월이 소요되었습니다.

1단계: 필수 서류 발급 (주민센터 방문)

상속등기에 필요한 서류는 대부분 주민센터에서 발급 가능합니다. 일반적으로 방문 1회에 약 30분, 필요 시 재방문 15분이 소요됩니다.

서류는 반드시 개인정보 포함 ‘상세본’으로 요청해야 하며, “등기용”, “상속용” 등으로 용도를 말하며 발급받아야 합니다.

필수 서류(사망자 기준)

• 제적등본 (호주계통 증명, 상속권 확인용)
• 전 호주 제적등본 (호주 변천 추적용)
• 말소된 주민등록초본 (과거 주소 이력 포함)
• 가족관계증명서(상세)
• 기본증명서(상세)
• 혼인관계증명서(상세)
• 친양자입양관계증명서(상세, 해당자만)
• 입양관계증명서(상세, 해당자만)

이 서류들은 피상속인의 모든 상속인을 확인하고, 등기 및 세무 절차의 법적 근거를 명확히 하기 위해 반드시 필요합니다.

일부 서류는 정부24 온라인 발급도 무료이지만, 주민센터에서만 발급 가능한 서류도 있으니 확실히 하기 위해서는 주민센터 방문을 권장합니다.

2단계: 취득세 납부 (시청·구청 세무과)

취득세는 부동산 소유권이 이전될 때 발생하는 세금입니다. 상속의 경우 일반 취득과 달리 감면 혜택이 있을 수 있으므로, 반드시 세무과에 문의하여 감면 대상 여부를 확인해야 합니다.

상속 취득세 감면 조건 (1가구 1주택 특례, 0.8% 세율)

상속으로 인한 취득세 감면은 다음 조건을 모두 충족해야 적용됩니다. 조건이 명확하지 않으면 세무과에 직접 확인하시기 바랍니다.

필수 조건

• 상속인이 상속개시일(사망일) 당시 무주택자여야 함
• 상속인의 전체 가구 구성원이 무주택자여야 함 (배우자, 30세 미만 미혼 자녀 포함)
• 상속으로 인해 상속인이 1가구 1주택이 됨

배우자 상속도 동일한 1가구 1주택 조건을 만족해야 감면이 적용됩니다.

세무과 방문 시 준비물

• 상속재산분할협의서 원본 1부
• 신분증
• 부동산 권리증 또는 등기부등본

세무과에서는 서류를 검토한 후 ‘취득세 납부 고지서’를 발급합니다. 이것을 들고 은행에 가서 취득세를 납부하면 됩니다. 본인의 계좌 카드로 납부 가능합니다.

상세한 부동산 등기신청수수료와 국민주택채권 계산 방법은 별도 가이드를 참고하세요.

3단계: 등기소 방문 (소유권이전등기신청서 작성)

등기소는 ‘대법원 인터넷 등기소'(www.iros.go.kr)에서 관할 등기소를 찾을 수 있습니다. 대부분의 등기소는 소유권이전등기신청서(협의분할에 의한 상속) 작성에 대한 기본 상담을 지원합니다.

다만 일부 등기소는 지원하지 않을 수 있으므로, 사전에 관할 등기소에 전화로 확인하는 것을 권장합니다.

등기소에서는 다음을 확인합니다.

• 부동산 표기가 등기부등본과 100% 일치하는가
• 상속재산분할협의서가 법적으로 타당한가
• 필수 서류가 모두 준비되었는가

등기소 상담을 받으면, 소유권이전등기신청서 작성 방법, 필요한 등기신청 수수료, 국민주택매채권 금액을 자세히 알려줍니다. 이 정보를 메모해 두었다고 다음 단계(은행 방문)에서 사용하게 됩니다.

4단계: 은행 방문 (등기신청수수료 + 국민주택채권 매입)

등기신청수수료와 국민주택채권은 모두 현금으로만 납부 가능합니다. 신용카드나 계좌이체는 불가능하므로, 사전에 충분한 현금을 준비해야 합니다.

등기신청수수료

• 현금 납부만 가능
• 부동산 가액에 따라 달라짐 (일반적으로 수만 원대)
• 예: 공시가격 1억 4천만 원 부동산의 경우 약 2~3만 원

국민주택채권

• 현금 납부만 가능
• 부동산 공시가격의 약 0.1~1% 수준
• 예: 공시가격 1억 4천만 원 부동산의 경우 약 30~40만 원

국민주택채권은 등기소에서 상담받은 금액을 은행원에게 보여주고 매입하면 됩니다. 등기소 건물 내에 은행이 있는 경우가 많으며, 없으면 관할 은행을 안내받아 방문하면 됩니다.

국민주택채권은 매입 후 즉시매도 시 할인율이 적용되므로, 즉시매도하는 경우가 일반적으로 더 유리한 경향이 있습니다.

다만 개인의 자금 상황과 시장 상황에 따라 판단하시기 바랍니다.

5단계: 등기소 재방문 (소유권이전등기신청)

4단계에서 준비한 수수료와 국민주택채권 영수증을 들고 등기소에 방문하여 최종 신청을 합니다. 준비물은 아래와 같습니다.

• 상속재산분할협의서 (모든 페이지에 상속인 모두의 간인 필수)
• 사망자 관련 서류 (제적등본 등)
• 상속인 관련 서류 (인감증명서 또는 본인서명사실확인서)
• 등기신청수수료 영수증
• 국민주택채권 매입증명서
• 소유권이전등기신청서 (3단계에서 작성)

등기소 담당자는 이 모든 서류를 검토한 후, “등기 신청을 접수했습니다”라는 증명서를 발급합니다. 이것이 최종 증명이며, 보통 2~3주 내에 등기가 완료됩니다.

6단계: 등기 완료 확인

등기가 완료되면, 등기소에 재방문하여 새 권리증(소유권증명서)을 발급받거나, 온라인 등기조회시스템(www.iros.go.kr)에서 등기부등본을 다운로드하여 확인할 수 있습니다.

새 등기부등본에서 다음을 확인하세요

• 소유자 이름이 정확히 기재되었는가
• 부동산 표기가 정확한가
• 상속인이 여러 명이라면, 각자의 지분이 올바르게 기재되었는가

등기 완료 후에는 언제든 부동산을 처분하거나 담보로 제출할 수 있습니다.

한눈에 보기

• 6단계 절차 요약
  1. 주민센터 → 필수 서류 발급
  2. 세무과 → 취득세 납부 (금액은 감면 여부에 따라 상이)
  3. 등기소 → 신청서 작성 상담
  4. 은행 → 수수료 + 국민주택채권 납부 (금액은 부동산 가액에 따라 상이)
  5. 등기소 → 최종 신청
  6. 등기소 → 완료 확인

실제 소요 기간: 상속재산분할협의서 합의 기간 포함 약 3개월

3. 상속등기 필수 서류 상세

3.1 사망자(피상속인) 관련 서류

사망자 서류는 피상속인의 모든 상속인을 확인하고, 법적 권리를 명확히 하기 위해 필수입니다.

서류명	용도	발급처
제적등본	호주계통 증명, 상속권 확인	주민센터
전 호주 제적등본	호주 변천 추적	주민센터
말소 주민등록초본	과거 주소 이력 포함	주민센터
가족관계증명서(상세)	모든 자녀 확인	정부24, 주민센터
기본증명서(상세)	사망 사실 확인	정부24, 주민센터
혼인관계증명서(상세)	배우자 존재 여부	정부24, 주민센터
친양자입양관계증명서(상세)	친양자 자녀 확인	정부24, 주민센터
입양관계증명서(상세)	입양 자녀 확인	정부24, 주민센터

실제 경험상, 이 서류들은 주민센터 방문 1회에 모두 발급받을 수 있습니다. 방문 시 “상속등기용”라고 담당자에게 말하면 됩니다.

3.2 상속인 관련 서류

상속인은 상속 자격이 있는 사람을 말하며, 일반적으로 배우자 및 자녀를 포함합니다.

상속인 각각이 준비해야 할 서류

• 기본증명서(상세) – 개인정보 포함 상세본
• 가족관계증명서(상세)
• 인감증명서 또는 본인서명사실확인서
• 주민등록초본 (현주소 기재)

상속재산분할협의서

• 상속인 전원의 합의 내용 기재
• 각 장마다 인감도장으로 간인 필수 (누락 시 등기 진행 불가)
• 토지대장, 건축물대장 포함

상속재산분할협의서 양식 및 작성법 가이드를 참고하여 정확하게 작성하세요.

인감증명서가 없는 경우, 본인서명사실확인로 대체 가능합니다. 본인서명사실확인서는 손으로 직접 서명하고 도장을 찍어서 발급받으므로, 인감증명서보다 간단합니다.

상속재산분할협의서는 매우 중요한 서류입니다. 여기에 오류가 있으면 모든 후속 절차가 지연됩니다. 부동산 표기는 등기부등본과 100% 일치해야 하며, 각 상속인의 배분 지분도 정확해야 합니다.

실제 경험: 제 경우 상속인들이 각자 거주 지역이 달라서, 합의서 내용을 합의하고 각자 인감증명서를 발급받아 서명·날인하는 과정에서 가장 많은 시간이 걸렸습니다. 이 과정만 약 3개월 소요되었으므로, 미리 충분한 시간을 두고 진행하시기 바랍니다.

3.3 서류 발급 시 주의사항

필수 발급 기준

• 모든 서류는 개인정보 포함 ‘상세본’으로 발급받아야 합니다.
• 주민번호 뒷자리는 반드시 공개해야 합니다.
• 서류 유효기간은 발행일로부터 3개월입니다. (서류별로 상이할 수 있으므로 등기소에 사전 확인 바랍니다)

서류 누락 방지

주민센터 방문 전 찾기쉬운 생활법령(easylaw.go.kr) 또는 등기소 웹사이트(www.iros.go.kr)에서 필수 서류 목록을 확인하거나, 관할 등기소에 전화로 문의하여 누락 없이 준비하세요.

4. 상속등기 셀프 진행 시 주의사항

4.1 자주 하는 실수 TOP3

실수 1: 상속재산분할협의서 간인 누락

상속재산분할협의서의 총 매수가 2장 이상일 경우, 반드시 각 장에 걸쳐 간인(인감도장으로 찍은 표시)을 해야 합니다.

이를 누락하면 등기소에서 반려되어 다시 서류를 준비해야 합니다. 간인은 상속인 전원의 모든 페이지 경계에 도장을 찍어야 하므로, 한 번에 모여서 진행하는 것이 가장 확실합니다.

실수 2: 부동산 표기 오기

등기부등본산에 나타난 부동산의 표기와 신청서의 표기가 정확히 일치해야 합니다. 건물번호 하나라도 틀리면 불가능합니다.

등기부등본을 보면서 신청서를 작성하면 실수를 줄일 수 있습니다.

실수 3: 서류 유효기간 초과

발급받은 서류의 대부분은 발행일로부터 3개월 유효합니다. 이 기간을 경과하면 서류의 효력이 없어져 등기 진행이 불가능합니다.

따라서 서류를 발급받은 후 2~3개월 내에 등기 신청을 완료해야 합니다.

실제 경험: 제 경우 상속재산분할협의서 작성에 시간이 오래 걸려, 처음 발급받은 서류 일부가 유효기간을 넘겼습니다. 다시 주민세터를 방문하여 재발급받아 등기소를 방문하였습니다. 미리 일정을 여유 있게 계획하시기 바랍니다.

체크리스트: 상속등기 전 필수 확인 항목

• 상속재산분할협의서의 모든 페이지에 간인 날인했는가?
• 부동산 표기가 등기부등본과 100% 일치하는가?
• 모든 서류가 발행일 기준 3개월 이내인가?
• 상속인 전원의 인감증명서(또는 본인서명사실확인서) 준비했는가?
• 취득세 감면 적용 여부를 세무과에 문의했는가?
• 등기신청수수료와 국민주택채권 금액을 정확히 계산했는가?
• 상속세 신고 기간(사망일이 속한 달의 마지막 날로부터 6개월 이내)을 확인했는가?

4.2 상황별 대응 방법

상황 1: 상속재산분할협의서에서 실수 발견 시

→ 다시 인쇄하여 상속인 전원이 다시 서명 및 간인. 이전 원본은 폐기.

상황 2: 서류 유효기간 임박

→ 미래 재발급받아 유효기간을 연장. 여유 있는 일정으로 진행.

상황 3: 상속인 중 해외에 거주

→ 해당 상속인의 위임장(공증)을 통해 대리인 신청 가능. 등기소 상담 필수.

상황 4: 부동산이 여러 개인 경우

→ 부동산별로 상속재산분할협의서를 각각 작성하거나, 하나의 문서에 모두 포함. 등기소 확인 필수.

상황 5: 상속세 신고 기한이 임박한 경우

→ 상속등기와 상속세 신고는 독립적인 절차입니다. 상속세 신고 기한(사망일이 속한 달의 마지막 날로부터 6개월 이내)을 반드시 지켜야 하며, 상속등기 진행 상황과 무관하게 신고해야 합니다.

→ 국세청 홈택스에서 상속세 신고를 진행하거나, 세무사와 상담하시기 바랍니다.

5. 법무사 비용 vs 셀프 진행 비용 비교

5.1 셀프 진행 비용 상세

항목	금액	비고
취득세	금액은 감면 여부에 따라 상이	세무과에 확인 필수
등기신청수수료	약 2~3만 원	부동산 가액에 따라 상이
국민주택채권	약 30~40만 원	공시가격 기준
합계	약 70~100만 원대	–

5.2 법무사 비용 상세

5.1에서 말한 〇〇 아파트를 법무사를 통해 소유권이전을 했다면 비용은 아래와 같습니다.

항목	비용	비고
법무사 수임료	50~100만 원	부동산 가액별 상이
취득세 외 실비	약 70~100만 원대	동일
합계	약 120~200만 원대	–

💡 법무사 비용 참고사항

본 사례(공시가격 1억 4천만 원 아파트)를 기준으로 일반적인 법무사 수임료는 50~100만 원대입니다.

다만 부동산 가액이 더 높거나, 상속인이 많거나, 법적 분쟁이 있는 경우 수임료가 더 높아질 수 있습니다. 여러 법무사 사무소에 견적을 받아보시는 것을 권장합니다.

비용 및 시간 비교

항목	셀프 진행	법무사 이용
비용	약 70~100만 원대	약 120~200만 원대
난이도	중간	쉬움
리스크	서류 반려 가능성	거의 없음
권장 대상	시간 여유 있는 개인	바쁜 직장인/복잡한 상속

상속등기 셀프 진행 시 법무사를 이용하는 것에 비해 약 150~250만 원 정도 저렴합니다. 다만, 전문가인 법무사를 이용하는 것에 비해 시간이 오래 걸리니다.

6. 자주 묻는 질문 (FAQ)

7. 결론

상속등기 셀프 절차를 지금까지 알아보았습니다. 처음에는 절차와 서류가 복잡하게 느껴질 수 있지만, 단계별로 차근차근 따라가면 이행 가능합니다.

개인의 상황과 복잡도에 따라 난이도는 다를 수 있습니다. 가장 중요한 것은 철저한 서류 준비와 충분한 시간입니다.

특히 상속재산분할협의서 작성에는 상속인들과 합의하는 시간이 필요하므로, 최소 2~3달의 여유를 두고 진행하시기 바랍니다.

서류를 정확히 준비하면 등기 진행이 막혀도 문제 해결이 수월합니다. 반대로 서류 오류는 등기를 완료하지 못하고 반려되는 원인이 되므로, 각 단계에서 상세히 확인하시기 바랍니다.

또한 상속세 신고 기한을 절대 놓치지 않도록 주의하세요. 상속등기와 상속세 신고는 독립적인 절차이며, 상속등기 진행 여부와 관계없이 상속세 신고는 반드시 기한 내에 완료해야 합니다.

상속세 신고에 대해 확실하지 않으면 세무사나 국세청에 상담하시기 바랍니다.

취득세 감면 적용 여부도 각 지역의 세무과에 따라 판단이 다를 수 있으므로, 반드시 관할 세무과에 직접 확인하시기 바랍니다.

본 글의 사례는 개인적 경험에 기초하며, 모든 상황에 동일하게 적욛되지 않을 수 있습니다.

상속은 인생에서 몇 번 없는 일입니다. 실제로 제가 진행하면서 느낀 점은 서두르지 않고 천천히 진행하면 충분히 완료할 수 있다는 것입니다. 등기소와 세무과 담당자들도 친절히 안내해주므로, 모르는 것은 반드시 물어보시기 바랍니다.

혹시 특수한 상황(분쟁, 복수 부동산, 상속인 불일치 등)이 발생하면 변호사나 법무사와 상담하시기 바랍니다.

한눈에 보기

셀프 상속등기 성공의 핵심

1. 서류 철저히 준비 (체크리스트 활용)
2. 상속재산분할협의서 합의에 충분한 시간 확보 (최소 2~3개월)
3. 각 단계별 정확한 정보 숙지
4. 등기소와 세무과에 사전 문의
5. 취득세 감면 적용 여부를 세무과에 직접 확인
6. 여유 있는 일정으로 진행 (반려 대비)
7. 상속세 신고 기한 (사망일 속한 달의 마지막 날로부터 6개월 이내) 준수
8. 특수 상황 시 전문가 상담